《加拿大税务观察》第104期 |【案例分析】房屋投资者必看: 多伦多又一起新房HST退税案被查!

近日,加拿大税务法庭披露一起关于新房HST退税被查的案例(Citation: 2017 TCC 35)。

 

【基本事实】

纳税人T(化名),女,于2011年6月以50.1万元的价格购买一处位于多伦多央街附近的楼花(以下简称新房),首付4万元是由其丈夫的哥哥分三次支付的。2012年11月,T完全拥有新房。仅仅6 个月之后,T将新房以62.5万元卖出。 2013年1月,T 向税局申请HST 退税。2013年11月,申请被拒。T 不服税局决定,与税局对峙法庭。

 

【核心问题】

T当初购买新房时,其真正意图是为了给家人居住吗?如果是的,新房HST 退税是可以的。

 

【税局的观点】

当初T 购买新房时,其意图不是把此房作为家人今后主要居住地,并且T及家人实际也没有在此房住过。

那么T 当初买新房的动机到底是什么?如何去考量T买新房的动机呢?

 

【纳税人陈述】

在T 购买新房前2-3年, T 一家人住在和新房同一小区的另外一出住房(以下均称旧房),这两个房子的距离只有200米,非常近。

 

由于旧房的厨房比较旧,并且后院不够大,因此T想换房,于是购买了新房, 新房离大孩子和T 本人上学更近,全家人准备新房到手后全部搬进去住, 同时决定将旧房出租给丈夫的哥哥,月租金1800元。

 

真的新房到手后, T家人搬进去却很慢,搬家并没有一次性完成,偶尔也请一些外人帮帮忙,但支付的都是现金,找不到收据。

 

旧房并没有卖掉,实际出租给T的哥哥及其女朋友一起居住。因为T的哥哥不着急搬进旧房,所以T家也不着急很快搬进新房。

 

T家人搬进新房后1个月,非常失望,发现新房环境十分非常嘈杂,因为距离YONGE STREET 非常近,而且YOUNG STREET晚上的街灯会影响孩子们夜间的睡觉,为此学校老师还说T的孩子白天上课睡觉!此外,还有安全问题,因为T家最小的三岁孩子一下子自己可以跑到YONG STREET。经过1-2个月反复思考,T决定搬回原来的旧房,并且告诉T的哥哥因为噪音和安全问题,新房不出租了。T的哥哥不高兴,但还是同意了。

 

【法庭陈述】

当初T购买新房的意图究竟是什么?除了根据她本人的陈述外,还需要结合她当时的处境来判断。

 

新房距离旧房仅200米,步行3分钟的距离,正常人会经常查看新房的构建进展情况。因此,很难相信T所说的直到住进新房后才发现噪音和安全问题。更何况T 的哥哥是part-time 地产经纪,为了哥嫂全家着想,T 购买新房前,他肯定会指出新房周围的噪音问题以及住进新房后的种种利弊。

 

T、T的丈夫以及丈夫的哥哥搬家,都没有通知政府,他们的健康卡和驾照全部是旧地址。如果真的搬入新地址,他们不可能不改健康卡地址和驾照地址,因为一般人很在乎健康问题和驾照是否有效。从2010-2013 年,T 的家庭收入大约在1万到3万左右,他们并没有经济能力购置新房,即使是每月1800租金也不够还贷贷款。

 

综上所述,T家人的证词令人难以置信,当初T购置新房的目的是为了今后家人居住,这个理由显然不成立,因此T必须缴纳新房HST 。

 

T败诉后,不仅需要缴纳新房的HST,还需要缴纳新房的所得税。出售新房的增值收入是100%还是50%计入应税所得额,又是一件让税局会继续追究的事情!不管怎样,各种补税加罚款,就够T 受的了。
笔者税务实践发现,近来关于新房HST的退税审核越来越严格。您出售房屋真的是自住房吗?千万不要自以为是,不然正如案中的T, 后果得不偿失。