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《加拿大税务观察》(第136期)房屋退税遇到麻烦?安省15%的房屋退税知识及顺利退税方法

加拿大安大略省从2017年4月21日开始,对外国购房者加征15%的非居民投机税NON-RESIDENT SPECULATION TAX(以下简称“NRST”),其目的想通过税收调控手段控制多伦多日益高涨的房市。如果外国购房者满足一定的条件,已经交的15%NRST 可以100%退回来。这里简单介绍一下退税的基本知识及顺利退税的方法:

【受影响的人群】

  • 非加拿大公民;
  • 没有加拿大永久居住权的;
  • 外国人;
  • 外国公司;
  • 外国人控股的公司;
  • 外国公司控股的加拿大公司;
  • 信托管理者是外国人或者外国公司的信托;
  • 信托管理者时加拿大公民或加拿大永久居民,但信托受益者是外国人或外国公司的信托;

【受影响的地区】

凡是在以下地区购买的房屋,均可能被征收NRST.

Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington and York, 这些地区统称Greater Golden Horseshoe (GGH)。

【受影响的房屋类别】

NRST 适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋,联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下,每个单元均被视为单一家庭住宅。

NRST 不适用于超过6个单元的出租公寓,农业用地,商业用地和工业用地。

NRST 适用于居民住宅,如果转让的既有居民住宅,也包含其他形式的资产,NRST只就居民住宅的价值征收NRST。

【举例】

如果居民住宅转让给4个购买者,其中之一的购买者是前面说的受影响的人群,其他三人是加拿大公民或永久居民,NRST 计征基数是房屋全额而不是25% 。如果此人不交NRST, 其他三人需承担缴纳NRST 的责任。

NRST不适用于mutual fund trust, real estate investment trust or specified investment flow-through trust 的信托管理者。

【受影响的人群中哪些可以豁免NRST?】

1) 被安省OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)确认可以不交NRST;

2) Immigration and Refugee Protection Act同意可以不交NRST;

3) 如果夫妻联名购房,但其中一人是受影响的人群,另一方是加拿大公民和永久居民;

【什么情况下NRST可以退还?】

如果受影响的人群满足以下条件,已交的NRST 可以如数退还;

1) 在购房之日起4年内成为加国公民或永久居民;

2) 在购房之日起至少参加加拿大两年的全职在校学习;

3) 在购房之日起在安省合法连续全职工作1年;

在此期间,购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有。并且,此房屋必须是购房者的主要居住地。

【逃税及处罚】

安省所有的房屋转让都将被审计,税法规定的反避税协议均适用,对应缴但没有缴纳NRST的会有罚款甚至监禁。

【常见退税被拒的理由】

  1. 与他人共同拥有此房
  2. 房屋交割后迟迟没有搬进去住
  3. 房屋出租了一段时间
  4. 房屋交割后4年还没递交退税申请
  5. 购房者身份发生变化,先是学生,之后拿到PR
  6. 在加拿大合法工作的时间不够
  7. 全职学生无法证明“全职”
  8. 、、、

【顺利退税的方法】

  1. 当买房交付15%的NRST时,联系我们,告诉您有关注意事项,以便提前做好退税准备;
  2. 当可以递交退税申请的时候,不要自己办理退税。专业退税申请快捷且便宜;
  3. 收到税局要求提供额外证明文件时,不要贸然回复,因为已经麻烦在身,请第一时间联系我们;
  4. 退税被税局明确拒了,不要沮丧,我们帮您上诉反转税局决定,重新拿回退税!