《加拿大税务观察》第102期 | 事隔7年,税局竟然找上门! 多伦多一对夫妻倒腾自住房欠税局大笔税款,惨!

最近,加拿大税务法庭又爆出一起关于房产投资的税务案例。

【起因】

纳税人T(化名),2010年, T 将YONGE STREET 上一套560平方尺的公寓(以下称#1公寓)卖掉,在申报2010年个人所得税时,并没有申报此房的增值收入,理由此房是自住房,卖房的增值收入100%应免税。但是税局并不这么认为,认为此#1公寓不是自住房,而且其增值收入属于生意收入,应该100%计入应税所得额。于是T与加拿大税局对峙法庭。

【基本事实】

2007年2月, T 以个人名义购买楼花(即前文所说的#1公寓),购买价为21万元,面积560平方尺,1个卧室,2009年11月,T完全拥有#1公寓;2009年12月,T 的妻子,当时是一名地产经纪,将此房挂牌出售,6天后于2010年1月顺利卖出,卖出价为27.7万元。这整个过程当中,#1公寓没有出租。

除此外,从2007年到2011年,T 和其妻子还投资了其它几个房屋;

#2房屋,即Spring Garden,T夫妇各自拥有25%, 2007年买价69.5万元,2010年卖出价137万元,据T的妻子解释,#2房屋是买后推倒重建再卖出的,因为重建费用非常高,最后实际是亏损出售。

#3房屋,即HOLMES,T 2010年买入,2011年卖出,2011年申报了租金收入,并且50% 增值收入反映在他的2011报税里面。

【问题】

此#1公寓究竟是不是自住房呢?

【税局观点】

T 从来没有向税局提出将#1公寓的地址改为家庭住址,也没有向税局指定#1公寓是他的自住房,而且T从来也没有在里面住过,#1公寓更谈不上是T的正常居住住所,因此,#1公寓从来都不是自住房。

【纳税人陈述】

据T 的妻子说,2001年, 全家五口共三个孩子移民到加拿大,搬入980平方尺的L公寓。2009年,由于家中两个大孩子已经搬出去,家里只有夫妻二人和part-time上大学的最小孩子,人口减少,因此需要DOWNSIZE。2009年8月份,L公寓被出售,不久搬进#1公寓。

从2009年6月到2010年1月, T 多数时间都不在家,因为要回老家TEHRAN 处理父亲的丧事,其妻子也是因为母亲生病,经常一个月甚至2个月住在TERHAN。

T 的妻子还解释,2010年,以前已经搬出去的两个大孩子决定搬回家居住,因此,家里又需要一个更大的公寓。2010年初搬出#1公寓后,在亲戚家住了一阵子,2010年2月又搬入一个新的公寓。

【法庭陈述】

主要有三点证明#1公寓不是T的自住房:

一、T 在填报问卷调查被问:你住在里面吗?回答是NO。当问及和他一起居住人的姓名和年纪时, 他没有回答。当然T 可能对问题理解有误,但是反过来,如果他和家人在里面居住几个月的话,是完全可以回答这些问题的。

二、#1公寓被挂牌出售时,卖房者的姓名下面显示占有者是TENANT。当然这也有可能是笔误,但是T的妻子自己就是挂牌房产经纪,犯这种错误似乎不大可能,她应该非常清楚如何填写这些信息。如果的确有租客,这家人根本不肯能住这个一共只有560平方尺的公寓里面。

三、在T持有#1公寓期间,电费单显示只有164 kWh 用量,而且费用只有$179.97,电费用得极少甚至为零,这与一家人在里面住的说法显然不相符。

因此,#1公寓不是T的自住房。T败诉。

T败诉后,不仅需要补交税款,而且还面临巨额罚金!估计这7年T 夫妇炒房挣到的钱还不够交欠税和罚金!加拿大税局秋后算账真的是一点不含糊,纳税人在房屋投资时,增值收入是100%免税还是50%计入应税所得额,千万不要大意喔。